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地产规模缩水又遇融资滑铁卢 美好置业百亿涉农项目承压

2018-07-28 13:45:52来源:中国经营网

  短短两个月内, 美好置业 集团股份有限公司(000667.SZ,以下简称“美好置业”)计划“挥金”100亿元进军农业项目,加之此前12项未投资完成的房地产项目,预计待投资金额近300亿元。不过,随着该公司投资金额逐渐增加,其融资渠道却难见拓宽。近日,美好置业公告称,2018年非公开发行公司债券终止,该笔公司债从申请到终止不过半个月时间。

  关于农业项目规划以及融资情况等问题,美好置业董秘办相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时回应称:“公司近期会发布公告进行说明,一切以公告内容为准。”

  记者注意到,随着房企“丛林法则”凸显,中小房企生存境遇越发艰难,美好置业则面临着房地产项目规模缩水,新增土储计划难以实现的现实窘境。

  根据记者梳理,2015~2017年,美好置业新增5宗土地。其中,2017年计划新增土地面积307万平方米,实际仅完成33.1万平方米,完成率仅一成。对此,美好置业董秘办相关负责人表示,公司基本没有在公开市场拿地,而主要是通过旧改、城中村改造等方式拿地,时间周期较长。

  存近300亿资金缺口 融资数度受挫

  7月10日,美好置业发布公告称,计划总投资80亿元拟在洪湖市投资建设“双水双绿”生态农业产业园项目,从事生态种养、 农产品 收购批发与冷链物流、农产品加工等高效农业生产经营。

  而此前的5月18日,公司计划投资20亿元在湖北省监利县打造100万亩生态农业产业园项目。短短两月内,美好置业接连签署两份“涉农协议”,计划共投资100亿元。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“美好置业在行业中属于相对温和的企业性质,企业规模不大。类似涉农产业发展,一方面是成本相对低,另一方面也是其看到武汉都市圈发展的机会。后续武汉市场的辐射范围大,对于周边的洪湖等城市来说,自然可以享受到此类外溢的需求效应,所以农业项目和相关产业项目有较好的市场认可程度,这也是此类企业会积极拓展相关内容的原因。”

  除了两单较为显眼的农业项目外,美好置业近期中标的新滩美好未来新城PPP项目(一期),预估总投资为38.33 亿元。同时,记者查询发现,截至2017年末,美好置业拥有在建及待建的项目共12个,预计总投资327.18亿元,实际投资177亿元,为完成既有项目,还需要投入150.18亿元。

  经过粗略估算,美好置业计划待投资项目资金近300亿元,这意味着,美好置业当前既有的项目资金缺口近300亿元。但其2017年全年,净利润仅为6.64亿元,不及投资金额的3%。

  另外值得注意的是,随着投资金额逐渐增加,美好置业的融资渠道却一直难以拓宽。

  据美好置业2017年年报显示,在融资渠道上,美好置业主要依赖银行贷款、委托贷款和资产管理公司贷款。截至2017年末,其银行贷款融资余额为10.58亿元,委托贷款融资余额为18.80亿元,资产管理公司贷款融资余额为24.95亿元,合计为54.33亿元。其中,一年内到期的非流动负债30.93亿元,长期借款23.40亿元。

  此前,为了偿还到期债务、补充流动资金及用于法律法规允许的其他用途,美好置业于7月4日提交了公开发行公司债券的申请文件。7月21日,美好置业旋即发布2018年非公开发行公司债券终止的公告。

  对此,美好置业在公告中表示,鉴于市场环境变化,公司决定主动撤回本次申请材料。本次非公开发行公司债券终止事项,不会对公司正常生产经营与持续稳定发展造成不利影响,不会损害公司及股东的合法权益。

  事实上,美好置业的融资道路走得可谓一波三折,除了此次融资失败,其此前多次配股、定增均以失败告终。

  美好置业主要依靠贷款作为融资渠道的情况,是否会对企业现金流和融资等带来压力?对此,严跃进表示:“贷款多少和行业调整有关,当然下半年需要继续强调住宅销售的概念,部分转型项目类似稻田项目,其实会面临很多压力,这也要求此类企业拓宽融资渠道,同时防范其他项目拖累效应的出现。”

  主业规模下滑 新增土储严重“缩水”

  一面是待开发的涉农项目对资金的“嗷嗷待哺”,另一面则面临着房地产主业规模下滑,新增土储计划难以完成的窘境。

  据美好置业日前发布的2018年第一季度报显示,美好置业营业收入为1.90亿元,同比减少61.63%,净利润为-1.36亿元,同比减少268.49%。对于营业收入减少,美好置业方面表示,主要系报告期内结算规模减少所致。

  实际上,近三年来,美好置业拿地数量较少。记者梳理发现,2015~2017年,美好置业新增5宗土地。对此,美好置业董秘办相关负责人表示:“其中有一个原因是我们基本没有在公开市场拿地,公司现在主要是通过旧改、城中村改造这种方式去拿地,这种方式周期较长,时间上可能不受控制,有些土地公司已经锁定,只是说没有最终拿到。”

  统计数据显示,截至2017年底,美好置业末累计土地储备待开发土地面积为181.82万平方米,相比2016年底的199.99万平方米,减少了18.17万平方米,规模出现缩水。

  “今年上半年,很多项目还在意向中,还没有正式签合同,下半年会有一些突破,有些锁定的项目周期也快到了。”上述董秘办负责人解释称。

  土储计划难以完成的同时,记者注意到,美好置业还在将旗下土地进行出售。今年3月,美好置业向英泰富转让其持有的名流置业武汉有限公司100%股权,对价为29.63亿元。而此前的2016年, 新城控股 子公司武汉新城公司以2000万元收购美好置业全资子公司南部新城所持有的江南印象100%股权,同时武汉新城支付美好置业24.94亿元作为土地款支付及全部拆迁安置补偿款。

  另据美好置业2017年年报显示,2018年其计划增加土地储备约437万平方米(建筑面积),其中,城开总公司新增274万平方米,签约2350亩;房产总公司新增163万平方米,实现施工面积177.58万平方米。 2018年度计划全年销售86.25万平方米,年度签约额100亿元;产业新镇总公司土地整理面积1000 亩,建成农业示范区面积10000亩,新区域拓展项目3个,新滩获批建设用地面积650亩。美好置业能否如期完成土储计划,仍有待时间的检验。

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